Wer den Kauf einer Eigentumswohnung plant, sollte vorab nicht nur die Immobilie sowie die direkte Umgebung genau in Augenschein nehmen. Auch ein Blick in die dazugehörigen Unterlagen ist wichtig. Der Grund: Sie enthalten wichtige Informationen zur Eigentümergemeinschaft, der man mit dem Kauf beitritt.
Ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage: Eigentumswohnungen sind bei Immobilienkäufern begehrt. Wer bereits eine solche Immobilie bewohnt, weiß, dass man mit dem Kauf auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird. Das bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. So kann man anders als im eigenen Haus nicht völlig frei schalten und walten und zum Beispiel nicht einfach so eine Markise für den Südbalkon installieren lassen. Dafür können sich beispielsweise Eigentümer von Dachgeschosswohnungen darüber freuen, dass sie bei einem undichten Dach nicht allein auf den Kosten für eine Sanierung sitzenbleiben, sondern die Gemeinschaft dafür aufkommt. Da es bei Eigentümergemeinschaften auch um viel Geld geht und das Miteinander ebenfalls wichtig ist, sollten Kaufinteressenten sich vor dem Erwerb der Wohnung nicht nur ein Bild von der Immobilie und der direkten Umgebung machen, sondern sich auch möglichst umfassend über Eigentümergemeinschaft sowie die finanziellen Aspekte informieren, um teure Überraschungen zu vermeiden.
Das geht am besten mit folgenden Unterlagen, die bei der Hausverwaltung erfragt werden können:
Energieausweis beim Kauf einer Eigentumswohnung
Angesichts der steigenden Energiekosten ist der Energieausweis ein wichtiges Dokument, um sich einen Überblick über den energetischen Zustand der Immobilie sowie die Höhe der monatlichen Heizkosten zu verschaffen. Für Kapitalanleger ist der Energieausweis zudem wichtig, weil er Interessenten bei der Vermietung vorgelegt werden muss.
Abrechnungen zum Hausgeld
Das Hausgeld entspricht nicht 1:1 den Neben- oder Betriebskosten, wie Mieter sie kennen, da es auch die Kosten für die Hausverwaltung sowie die monatlichen anteiligen Ansparbeträge für die Instandhaltungsrücklage enthält und somit höher ausfällt. Die Höhe zu kennen ist zum einen wichtig für die Kalkulation der monatlichen Belastung durch den in der Regel erforderlichen Immobilienkredit. Zum anderen sind die in der Abrechnung enthaltenen Informationen zur Instandhaltungsrücklage hilfreich. So kann man den in den nächsten Jahren möglicherweise erforderlichen Sanierungskosten besser abschätzen. Aus der Rücklage finanziert die Eigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen wie zum Beispiel die Trockenlegung feuchter Kellerwände, je höher die Ansparbeträge und das Guthaben sind, desto größer sind die Chancen, dass in den nächsten Jahren keine teure Sonderumlage für solche Maßnahmen fällig wird. Das vereinfacht die Kalkulation im Ganzen.
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Wie es um die „Chemie“ in der Eigentümergemeinschaft bestellt ist, lässt sich anhand der letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen oftmals gut ablesen. Gibt es Eigentümer, die sich immer wieder querstellen? Sind die Eigentümer beschlussfreudig oder dauert alle länger? Lassen sich die meisten Eigentümer vom Hausverwalter vertreten oder bringen sie sich selbst ein? Darauf geben die Protokolle Hinweise. Zudem sind sie eine wertvolle Informationsquelle, was demnächst anstehende Sanierungsmaßnahmen oder etwa eine Anpassung der Zuführung einer monatlichen Instandhaltungsrücklage betrifft. Auch die Eigentümerstruktur ergibt sich aus den Protokollen. So lässt sich auch ablesen, ob es Eigentümer gibt, denen mehrere Wohnungen gehört. Das kann problematisch sein, da sie Abstimmungen je nach Umfang der Anteile maßgeblich beeinflussen beziehungsweise blockieren können.
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
Welche Abstellräume gehören zu welcher Wohnung? Wer darf Gartenbereiche nutzen? Wie wird die Ladenfläche im Erdgeschoss eigentlich genutzt, darf dort auch ein Restaurant öffnen, das dann Lärm- und Geruchsbelästigungen mit sich bringt? Solche Details lassen sich anhand der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung klären. Zudem gibt sie auch Auskunft darüber, wie die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten auf die Miteigentümer erfolgt.
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