Der Hauskauf ist eine teure Angelegenheit und erfordert einiges an Eigenkapital, damit die Finanzierung gesichert ist. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, muss umdenken. Kann der Mietkauf eines Hauses eine sinnvolle Alternative sein oder nicht? Die Möglichkeit, mit jeder Mietzahlung ein Stück Eigenheim zu erwerben, klingt zunächst bestechend. Doch der Mietkauf als Weg zum eigenen Haus birgt auch Risiken.
Der Hauskauf in Ingolstadt und Umgebung verlangt Kaufinteressenten einiges an finanziellen Rücklagen ab: So kosten selbst Häuser in einfacheren Lagen um die 3.500 Euro je Quadratmeter. Das erfordert einiges an Eigenkapital, damit sich eine Bank für die Hausfinanzierung findet. Doch nicht jeder Kaufinteressent bringt ausreichende Ersparnisse mit, um eine solide Finanzierung des Hauskaufs zu garantieren. Angesichts der hohen Kaufpreise erscheint der Mietkauf als Weg zum Haus als eine interessante Alternative zum klassischen Hauskauf mit einem Immobilienkredit.
Die Idee hinter dem Mietkauf: Der Interessent mietet das Haus zunächst und kauft es zu einem späteren Zeitpunkt, der vertraglich samt Kaufpreis festgelegt wird. Der Hauseigentümer und der Kaufinteressent schließen hierfür üblicherweise zwei Verträge ab: Zum einen den Mietvertrag und zum anderen den Kaufvertrag. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden, wobei oftmals auch eine Anzahlung fällig wird. Üblich sind dabei bis zu 20 Prozent des Kaufpreises, die mitunter auch in Raten neben der Miete gezahlt werden können. Neben dem sofortigen Einzug, ohne dass der Kaufpreis bereits fällig wird, gibt es eine weitere Besonderheit im Vergleich zum klassischen Hauskauf: So werden die Mietzahlungen des Käufers teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Wer sich für dieses Modell entscheidet, sollte sich seiner Sache ganz sicher sein, denn der Rücktritt vom Kauf ist nicht vorgesehen.
Optionskauf als Alternative zum Mietkauf?
Für alle, die sich noch nicht ganz sicher sind, ob sie das Wunschhaus wirklich später kaufen können oder möchten, kommt der so genannte Optionskauf als Alternative zum Mietkauf infrage. Bei dieser Variante schließen Hausbesitzer und Interessent lediglich einen Mietvertrag ab, gleichzeitig lässt der Eigentümer über einen Notar im Grundbuch ein Optionsrecht in Form einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Mieters eintragen. Kommt es zum Verkauf des Hauses, kann der Mieter vom Optionsrecht Gebrauch machen und das Haus kaufen. Verpflichtet ist er dazu jedoch nicht. Auch hier zahlen Mieter monatlich einen Betrag an den Hauseigentümer, allerdings kommt bei dieser Variante neben der Miete noch eine Ansparsumme hinzu. Das macht das Optionsmodell hinsichtlich der monatlichen Belastung teurer. In der Regel haben Mietverträge bei diesen Modellen recht lange Laufzeiten von zehn Jahren und mehr, bei einer vernünftigen vertraglichen Regelung erhalten Mietkäufer ihre Anzahlung zurück, falls sie sich später gegen den Kauf entscheiden.
Risiken und Fallstricke beim Mietkauf beachten
So bestechend beide Modelle zunächst klingen: Sie bergen auch Risiken. So werben mitunter auch schwarze Schafe auf dem Markt mit Mietkauf und bieten überteuerte Häuser an, die sich regulär schlecht verkaufen lassen. Zudem trägt der Mietkäufer das Risiko, falls der Hauseigentümer vor dem Kauftermin zahlungsunfähig wird. Dann sind die gezahlten Raten schlimmstenfalls verloren. Hinzu kommt, dass beim Optionsmodell oft hohe monatliche Raten fällig werden. Ein weiteres Manko: Fördermittel wie beim Hauskauf – etwa in Form besonders zinsgünstiger Darlehen der regionalen Investitionsbanken für junge Familien – gibt es beim Mietkauf nicht. Wer trotz dieser Nachteile den Mietkauf eines Hauses in Erwägung zieht, sollte auf einige Punkte besonders achten:
- Sind Miete und Kaufpreis im Vergleich zu anderen Häusern angemessen?
- Wer muss die laufenden Instandhaltungskosten – Eigentümer oder Mieter?
- Wer zahlt Grundsteuer und Beiträge für die Wohngebäudeversicherung?
- Inwieweit ist ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Mietvertrag möglich. Falls beispielsweise ein Jobwechsel mit Umzug in eine andere Stadt erforderlich wird?
- Inwiefern sind Sonderzahlungen außer der Reihe möglich?
- Besonders bei Optionsmodellen: Wie hoch ist der Anteil der Miete, der tatsächlich auf den Kaufpreis anrechenbar ist?
- Was ist für den Todesfall geregelt?
Angesichts der diversen Risiken sollten Hauskäufer in spe zunächst immer erst einmal gründlich rechnen. Kann man sie nicht doch mit einem klassischen Immobiliendarlehen ein Haus finanzieren? Beachtung finden sollten auch vor allem auch mögliche Zuschüsse und Förderkredite! Vielfach erweist sich der Mietkauf eines Hauses unterm Strich doch als die teurere und risikoreichere Variante des Hauskaufs.
