Auf den ersten Blick wirkt die angebotene Wohnung richtig günstig. Allerdings sind die Angaben in Immobilienanzeigen in der Regel die sogenannte Kaltmiete, auch Nettomiete genannt. Die zahlt ihr für die reine Raumnutzung. 

Um abzusehen, wie viel ein Mietobjekt euch künftig im Monat kostet, reicht es aber leider nicht, die Heizkosten hinzuzurechnen. Denn anders als der Begriff Warmmiete vermuten lässt, geht es nicht nur darum, dass eure künftigen vier Wände eine angenehme Zimmertemperatur haben. Die Warmmiete umfasst noch mehr Kosten. Hier kommt unser Überblick.

Was bedeutet Warmmiete?

Die Warmmiete, auch Bruttomiete genannt, ist die Summe aus Netto-Kaltmiete und Nebenkosten, die monatlich direkt an den Vermieter geht. Zu den Nebenkosten gehören in der Regel allgemeine Betriebskosten plus die Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser sowie für die Abwasserentsorgung.

Aber Achtung: Schaut genau hin oder fragt besser nach, über wen Heizung und Wasser angemeldet und abgerechnet werden. In manchen Fällen müsst ihr dafür selbst Verträge mit den Versorgungsunternehmen abschließen. Ebenso wie für Strom. 

Die Energiekosten gehören nur dann zu eurer im Mietvertrag vereinbarten Warmmiete, wenn die Abrechnung über den Eigentümer läuft. Sonst zahlt ihr dafür extra, also zusätzlich zur Warmmiete. Das gilt auch für den Telefon- und Internetanschluss.

Am besten macht ihr euch eine Übersicht, welche Kosten neben der Warmmiete noch regelmäßig auf euch zu kommen, zum Beispiel Rundfunkgebühren und Mobilfunk. So gibt es keine bösen Überraschungen.

Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?

Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete plus den Neben- und Betriebskosten zusammen. Kaltmiete wird allein für die Überlassung des Wohnraums fällig und anhand der Wohnfläche sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet. 

Sofern es keine Mietpreisbremse oder andere Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe gibt, sind Vermieter größtenteils frei in der Festlegung der Kaltmiete. Die Höhe der Warmmiete wiederum hängt von den veranschlagten Zusatzkosten, den Neben- und Betriebskosten, ab. 

Welche Art Mietvertrag ist sinnvoll und erlaubt? Lest hier mehr zur Indexmiete und zum Staffelmietvertrag.

Wie wird die Warmmiete berechnet?

Es ist üblich, dass euer Vermieter mit euch im Mietvertrag eine feste monatliche Warmmiete vereinbart. Darin enthalten sind üblicherweise:

• Kaltmiete
• Abschlagzahlungen für Nebenkosten wie Wasser und Heizung
• Vorauszahlung für die erwarteten Betriebskosten

Wenn ihr eine Wohnung bezieht, in der bereits eine vergleichbare Personenzahl gewohnt hat, hat euer Vermieter Erfahrungswerte und wird abschätzen können, wie hoch die tatsächlichen Neben- und Betriebskosten am Ende des Jahres ausfallen werden. Liegt er dennoch daneben, müsst ihr entweder nachzahlen oder ihr bekommt eine Erstattung.

Die Neben- und Betriebskostenabrechnung muss euer Vermieter innerhalb eines Jahres nach dem gewählten Abrechnungszeitraum vorlegen. Läuft die Frist ab, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen. Auf Erstattungen habt ihr aber weiterhin ein Recht.

Wichtig: Pauschale Nebenkostenzahlungen sind eher unüblich. Wenn möglich solltet ihr auf eine konkrete jährliche Nebenkostenabrechnung bestehen. Nur so bleiben die Kosten für eure Wohnung für euch transparent.

Wie hoch ist die Warmmiete normalerweise?

Die Warmmiete steht nicht in direktem Zusammenhang mit eurer Kaltmiete. Sie ist abhängig von der Höhe der oben genannten Positionen. Und die variieren je nach Mietobjekt einfach sehr stark.

Der eine Vermieter legt Wert auf einen regelmäßig gepflegten Garten, der andere weniger. Der eine hat sein Haus vorbildlich gedämmt, der andere investiert ungern in neue Heiztechnik. Daher sind auch die Durchschnittswerte für Nebenkosten nur grobe Richtwerte.

Laut Deutschem Mieterbund liegen die Nebenkosten derzeit im Schnitt bei monatlich 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat.

Übrigens: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, der muss nicht nur Nebenkosten wie Wasser und Heizung zahlen, die auch für Mieter anfallen. Zusätzlich fällt das sogenannte Hausgeld an.

Was sind Betriebskosten bei der Warmmiete?

Während einige Vermieter alle Kosten jenseits der Kaltmiete als Nebenkosten bezeichnen, unterscheiden andere zwischen Neben- und Betriebskosten. Unter Betriebskosten können alle Kosten verstanden werden, die durch die Bewirtschaftung einer Immobilie laufend entstehen. Dazu gehören:

• Grundsteuer
• Müllabfuhr
• die Gehweg- und Straßenreinigung (falls diese in eurer Kommune auf die Anlieger umgelegt werden)
• die Gartenpflege
• Treppenhausreinigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• die Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen
• die Kosten für den Schornsteinfeger
• Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung
• Betriebskosten für gemeinsame Waschmaschinen und Trockner
• Unterhaltskosten für einen gemeinsamer Kabelanschluss oder eine Antenne
• Kosten für einen Hausmeister

Welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist auch nachzulesen, an welchen Kosten der Vermieter euch nicht beteiligen darf. Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss der Hauseigentümer beispielsweise selbst tragen.

Wie kann man Neben- und Betriebskosten bei der Miete sparen?

An den Betriebskosten könnt ihr als Mieter nicht viel ändern. Ihr habt aber die Möglichkeit, euch mit dem Eigentümer über ein paar Sparmaßnahmen zu verständigen: Schlagt zum Beispiel vor, das Treppenhaus selbst zu putzen, eventuell im Wechsel mit anderen Mietern. So sparen alle die Kosten für eine Putzkraft. Das gilt auch für die Pflege eines Gartens.

Alle anderen Posten werden nach einem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel auf die Mietparteien umgelegt. Natürlich nur die, die auch tatsächlich anfallen. Wenn es keinen Aufzug oder kein Treppenhaus gibt, müssen die natürlich auch nicht gewartet oder geputzt werden.

Anders sieht es bei den Nebenkosten aus. Wie viel Heizenergie und Wasser ihr verbraucht, liegt ja ganz bei euch. Damit sich umweltbewusstes Verhalten für euch als Mieter auch bezahlt macht, ist es wichtig, dass für jede Wohnung eigene Wasser- und Stromzähler vorhanden sind. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass der Vermieter für sogenannte Erfassungssysteme (Heizkostenverteiler/Warmwasserzähler) sorgen muss.

Nach dem tatsächlichen Verbrauch wird meist nur ein Teil der Heizkosten abgerechnet. Üblicherweise liegt er bei 70 Prozent, mindestens aber bei 50 Prozent. Der Rest wird als Betriebskosten umgelegt. Hintergrund: An den Kosten für den Schornsteinfeger, den Messdienstleister und für die Wartung der Heizungsanlage sollen sich alle Mieter nach einem festen Verteilungsschlüssel beteiligen.

Oft werden die Kosten nach der Wohnfläche aufgeteilt. Bei heizspiegel.de könnt ihr überprüfen, ob euer Verbrauch im Durchschnitt liegt. Gleiches gilt fürs Wasser: Auch ein Teil der Wasserabrechnung ist in der Regel verbrauchsunabhängig.

Tipp: Zu hohe Heizkosten fallen oft an, weil das Haus insgesamt schlecht gedämmt ist oder eine veraltete Heizungsanlage hat. Wenn ihr noch auf der Suche nach einer passenden Wohnung seid, solltet ihr also unbedingt auf mögliche Baumängel achten, um eure künftige Warmmiete so gering wie möglich zu halten.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung finden

Viele Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Mit etwas Zeit und Muße könnt ihr checken, ob bei eurer Nebenkostenabrechnung alles korrekt und fair zuging.

Wem das zu aufwendig, ist der kann sich an Dienstleister wie Mieterengel oder Mineko wenden. Sie prüfen, ob eure Warmmiete falsch berechnet wurde. Je nachdem, wie hoch die festgestellte Abweichung ist, lohnen sich die Prüfkosten, die etwa zwischen 50 und 100 Euro liegen.